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シンエイ通信【令和2年11月2日作成　131号】

住宅ローン減税　特例2年延長へ

財務省・国土交通両省は、消費増税対策として導入した住宅ローン減税の特例措置について、適用対象となる入居期限を2年延長する方向で調整に入った。

新型コロナウイルスの感染拡大もあり、住宅販売のテコ入れが必要とみているよう求める意見もあり、今後与党と詰める。こうした案は、与党税制調査会が2021年度の税制改正に向け議論し、12月にまとめる与党税制改正大網に盛り込む。

住宅ローン減税は、10年間にわたり住宅ローン額の1％を所得税から控除する仕組み。19年に消費税を10％に引き上げた際に特例措置を導入し、20年12月までに入居すれば、13年間の控除が受けられる。

これとは別に、新型コロナを受け、今年9月末までの契約などを条件に、21年末までの入居者に同じ特例を認める弾力化措置も設けている。

財務・国交両省はこうした特例を延長し「21年9月末までに契約、22年末までに入居」の場合でも、控除の適応が受けられる案を軸に調整。

消費増税時の特例延長するのは異例だが、政府にはコロナ感染拡大を受け、住宅販売が今後低迷すると懸念する声が強い。国交省と住宅業界は契約から入居まで一定の時間がかかるため、税制優遇の延長を要望していた。

マンションなど今年契約しても、入居は数年先になる物件も多い。

住宅ローン減税は、住宅の床面積「50平方メートル以上」を要件としている。

政府はこの面積要件も緩和し、より小さな物件でも対象に含める案を検討する。

これまでは、家族で住むことが多い3LDKなどが適用されてきたが、夫婦のみで住むような小規模住宅の需要が増えるとして、国交省が要件緩和を求めている。

住宅ローン減税には、控除を受ける年の合計所得額を「3千万円以下」とする所得要件がある。対象範囲が広くなっており、今後見直しが議論される可能性がある。国税庁によると、18年の住宅ローン控除の適用者は24万8千人。国交省9月30日に発表した8月の新設住宅着工戸数は、前年同月比9.1％減の6万9101戸だった。

住宅展示場の来場者が増えるなど持ち直しの兆しもあるが、着工戸数は14ヶ月連続の減少と厳しい状況が続いている。

ＴＲＣダンパー木造住宅制震システム　耐震等級３を標準に

4年前の熊本地震では、震度7が2回続けて起こるなど大きな揺れが連続して起こった。木造住宅だけでなく、RC造、熊本城も大きな被害を受けた。

複数回くる大地震には「制振装置」が必要となる。これからは複数回の大地震を想定し、ゴムの性質である繰り返しの変形に対しても性能が劣化しない制振装置が有効です。

耐震等級３＋制振装置＝複数回の大地震に有効。

耐震等級3では、1回の大地震での建物の変形を小さく留める意味では有効です。補修は必要ですが住み続けられる住宅を実現する上で、繰り返しの大地震にも性能劣化が少ない制震装置を取り付けておくことが重要です。

熊本地震での木造住宅被害は筋違耐力壁が多く、内・外壁の余力が小さかったことで大きくなった。耐力に問題のある筋違で基準法の壁量をみたしていても、大地震に対しては不足する。

阪神大震災は、2000年の建築基準法の見直しにつながった。壁量不足、壁配置のバランス、接合部の不良、腐食の進行、不適切な増築工事などがあった。

建築基準法が想定するのは「建物が建っている期間中に1度あるかないかの地震でも生命を守る」こと。加速度で言えば３００～４００ガル程度。基準法ギリギリで建てたら倒壊してもおかしくないが、実際にはそうではない。阪神大震災以来、多くの実大振動台実験が繰り返され、雑壁が耐震力に大きく影響していたことが分かった。実大振動台実験は５０棟以上で実施され、そのデータもとに木造住宅の設計制度は高いものになっていった。東日本大震災の津波で1階が流されても2階が残り倒壊しなかった例や、ベタ基礎ごと浮き上がって、隣の住宅にぶつかった事例など、住宅が固く作られていることが分かった。

熊本地震での1955棟の調査では、1981年以前の木造住宅の被害は全壊が４６％、2000年までが１９％、2000年以降は９％と耐震基準の見直しで強くなっていることが分かる。

木造住宅を地震から守るためには、十分な壁量、ねじれない壁配置、外れない接合部、地震にふさわしい基礎、適切な維持管理、構造性能を落とさない増改築などが重要。

建築関係者の間でも知られていないこともあるのが、震度の基準が９６年に変更になったこと。

阪神大震災の震度７と熊本地震の震度７とは違う。

大きな地震のたびに基準法が見直され、壁量を増やしてきたが、８１年以降は壁量そのものは変わっていない。壁量計算での壁量は構造計算が安全側でないといけないと思う。

耐力壁の合板の釘ピッチを変えるだけでも壁倍率を高くする事ができる。耐震等級３にするのも２０万円程度のコストアップでできる。耐震等級３を標準レベルにする必要がある。

ネダレス工法用ビス

ネダノットはネダレス工法の厚物合板（24、28㎜）留めのビスとして床鳴り防止効果があり、品確法（※1）上の床倍率（※2）向上に対応可能な製品です。

床鳴りの一因は、部材の締め付け不足による隙間です。ネダノットは部材同士を締め付ける力が一般的なビスの約6倍あり、この強い締付力が床鳴りを防止します。反ってしまった合板もしっかり抑えて固定します。

さらに床鳴りの一因として住居後の木痩せがあります。ネダノットはねじ形状の工夫によって合板をしっかり支持し続け、床鳴りを防止します。

ネダノットは粘りを持った特殊な素材を用いることで、従来からの「ビスは釘と比べて折れやすい」という概念を覆しました。ネダノットの折れの強さは地震による接合部の破断を防止し、住まいの安全を確保します。

※1．品確法とは

平成11年に施工された住宅の品質確保の促進等に関する法律です。住宅の性能に関する表示基準・評価制度を設け、住宅紛争の処理体制を整備し、新築住宅の請負契約・売買契約における瑕疵担保責任について特例を設けることにより、住宅の品質確保の促進・住宅購入者等の利益の保護・住宅紛争の迅速・適正な解決を図ることを目的としています。

※2．床倍率について
壁の強さを表す壁倍率と同じように床の強さを表す指標です。建築基準法には無い、品確法性能表示独自のチェック項目です。
建物の強さを表す指標として、品確法の住宅性能表示での耐震等級（1～3級）があり、
建築基準法で定める強度以上の耐震等級2・3を取得するには、高い床倍率を取得することが必須となります。

Q.あなたは現在、住宅ローンを利用していますか?

「はい」(41.2%)
「いいえ」(58.8%)

Q.月々の返済額はいくらですか?

1位「5万円以上～10万円未満」(56.7%)
2位「1万円以上～5万円未満」(18.5%)
3位「10万円以上～15万円未満」(17.6%)
4位「1万円未満」(3.9%)
5位「20万円以上」(2.4%)
6位「15万円以上～20万円未満」(0.9%)

Q.現在の住宅ローンの金利はどれくらいですか?(1世帯で複数組まれている方は安い方)

1位「1%以上～2%未満」(33.6%)
2位「1%未満」(32.1%)
3位「2%以上～3%未満」(20.6%)
4位「3%以上～4%未満」(7.3%)
5位「4%以上～5%未満」(2.7%)
6位「5%以上～6%未満」(2.1%)
7位「10%以上」(0.9%)
8位「6%以上～7%未満」(0.6%)

■総評

調査の結果、マイナビニュース会員のうち、現在、住宅ローンを利用しているという人は全体の41.2%。4割強の人が現在、住宅ローンを支払っているという結果となった。

これを既婚・未婚別で見てみると、既婚者の住宅ローン利用率は68.7%、未婚者では22.8%と、既婚者では7割近い人が住宅ローンを支払っているという結果に。当然のことながら、マイホームを実現した人は未婚者より既婚者のほうが多いということがうかがえる。

次に、月々の返済額を聞いた。その結果、「5万円以上～10万円未満」(56.7%)が半数以上の票を集めてトップとなった。以下、2位「1万円以上～5万円未満」(18.5%)、3位「10万円以上～15万円未満」(17.6%)と続くが、4位の「1万円未満」(3.9%)は、住宅ローンの月々の返済額としてはかなり少額で、内容が気になるところだ。

また少数ではあるものの、「20万円以上」(2.4%)という人もいて、その返済額の大きさに驚かされる。

マイホームを購入しようと決心する動機として、このまま賃貸で家賃を払い続けても、結局は自分のものにはならない、というポイントを重視する人は多いかもしれない。

その場合、住宅ローンの月々の返済額の目安としては、現在支払っている家賃と比べてどうか、という点が意識される。今回最多の回答となった「5万円以上～10万円未満」は、まさに「家賃並みの返済額」といえるかもしれない。

続けて、「現在の住宅ローンの金利はどれくらいですか?(1世帯で複数組まれている方は安い方)」と質問した。上位から順番に「1%以上～2%未満」(33.6%)、「1%未満」(32.1%)、「2%以上～3%未満」(20.6%)となり、このトップ3で全体の9割近く(86.3%)を占めている。中には「10%以上」(0.9%)との回答もあり、他人事ながら少々心配になる数字となっている。

住宅ローンの金利には大きく分けて「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間選択型(当初固定金利型)」の3つがあり、それぞれメリットとデメリットが存在する。

一般的には、「変動金利型」は金利が低く設定されている反面、金利が変動し、上昇する可能性がある。「全期間固定金利型」は完済するまで金利が一定だが、金利は高く設定されている。「固定期間選択型」は一定期間は金利・返済額が変化しない代わりに、固定期間の終了後は金利相場の影響を受けるプランだ。

2020年10月の本稿執筆時では、「変動金利型」では0.4%前後、「全期間固定金利型」では1.0%前後、「固定期間選択型(10年)」は0.5～0.6%程度の商品が確認できる。政府のマイナス金利政策がもたらした影響で現在、全体に住宅金利はとても安くなっている印象だ。反面、住宅ローンの低金利が不動産価格の高騰を招いているという指摘もある。

住宅は一生に何度もない大きな買い物だけに、住宅ローンの選び方や借り換えなどは、その後の生活や人生に大きな影響を及ぼしかねない大きなテーマだ。今後のことは誰にもわからないものの、先々を見据えた賢い選択で、マイホームを快適に楽しみたいものだ。