シンエイ通信【平成27年5月31日作成　68号】

平成27年5月31日作成　68号

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■空き家判定「１年使用なし」目安

危険な空き家の所有者に対し、市町村が撤去や修繕などを命令できる「空き家対策特別措置法」が２６日より全面施行されました。全国の住宅に占める空き家の割合は約１３．５％、約８２０万戸（２０１３年、総務省まとめ）に上り、今後の人口減少に伴って更に増加する懸念があるため、特措法で空き家対策に関する市町村の権限を強化し、空き家増加の抑制を図ることが目的となっています。

特措法では、

などの空き家を「特定空き家等」と定義し、市町村は特定空き家に立ち入り調査行い、撤去や修繕に向けて所有者などに指導や勧告、命令することができるようになります。
所有者が命令に応じない場合、行政代執行による強制的な解体・撤去が可能で。命令に違反すれば５０万円以下の過料、立ち入り調査を拒んだり妨げたりした場合は２０万円以下の過料を科すこともできます。また政府は空き家の所有者把握のための固定資産税納税情報の内部利用や、空き家に関するデータベースの整備などの対策を自治体に求めていて、これらの情報も今後は活用される模様です。

施行までは住宅が建つ土地には固定資産税が最大６分の１に引き下げられる税制上の特例がありましたが、この減税措置が空き家放置の一因との指摘もあり、自治体が所有者に勧告した時点で固定資産税の特例は解除されることになりました。具体的な空き家認定の基準は「1年間使用がない」ことがガイドラインに示されています。

なぜ地方では空き家が増えるのか？

地方では都心部より空き家が多く見受けられます。人口減少、少子高齢化が今後も進むことを考えれば、地方でよりいっそう空き家・空室の問題が深刻さを増すことはたやすく想像できます。では、どのような理由で空き家が増える原因となっているのでしょうか？

「貸したらとられる？」

「ご先祖様に面目がたたない？」

「家具や日用品がそのままで貸せない？」

「貸すのはもったいない？」

これからの時代、新築ばかりではなくリノベを含めたリフォームを行って空き家をうまく活用していくことも重要になってくるでしょう。空き家が持っている『賃料の安さ』や『自由度の高さ』といったメリットを、もっとオーナーだけでなく借り手にも知ってもらうことも重要です。今後の住宅業界の突破口は空き家をいかにリノベ・リフォームに繋げ、甦らせるかにあるのではないでしょうか？

■安全管理出来ていますか？

安全管理とは、企業内の安全を維持し災害を未然に防止するための諸活動の事を言います。
単に作業能率や企業の損失防止の観点からのみならず，人道的観点からも重要です。手法としては、

などがあります。 実は私たちの建築業界は非常に労働災害の多い業種です。26年度の労働災害の約半分が建設業で起こっていることがわかります。
厚生労働省　職場の安全サイト
http://anzeninfo.mhlw.go.jp/user/anzen/tok/anst00.htm

事故は「危険な状況」と「危険な行動」によって発生する

例えば「開口部」が伴う作業。開口部を開ける作業後に養生をしないままほんの一瞬作業者が現場を離れたとします。そこに開口部を確認しない他の作業者が開口部を把握しないまま作業して、結果、転落事故が発生したとします。

この様に事故が起こる状況（外的要因）があって、そこに作業者の間違った行動（人的要因）が重なることで事故が発生します。

一般的に、リスク要因は２つの大きなカテゴリーに分けられます。１つは、人そのものに関わる「人的要因」です。体力・筋力・疲労・集中・意欲・性別・年齢経験・関係など、人が介在することで起こる、人に内在する様々な要因です。
もうひとつは、人を取り巻く環境による「外的要因」です。特に自然の中で何かしらの作業を行う際には、天候・フィールド・道具・施設・動植物など様々な要因に取り囲まれています。

リスクマネジメントを積極的に行いましょう

リスクマネジメントとは、危険・災害（リスク）を組織的に管理（マネジメント）し、損失などの回避または低減をはかる手法です。リスクが実際に発生した際に、リスクによる被害を最小限に抑える活動を含みま、基本的にPlan（計画）→ Do（実行）→ Check（評価）→ Act（改善）といったサイクルで行われます。またその内容としては、

で構成されています。リスクマネジメントは、各種の危険による不測の損害を最小の費用で効果的に処理するための経営管理手法となっています。リスクマネジメントを積極的に行い事故の無い安心して働ける環境整備に努めましょう。

■道路交通法改正

6月1日より道路交通法が改正されています。
今回の一番大きな改定は、「自転車の運転による交通の危険を防止するための講習に関する規定の整備」でしょう。危険行為で2回以上摘発された自転車運転者（悪質自転車運転者）は、公安委員会の命令を受けてから一定の危険な違反行為3ヵ月以内の指定された期間内に講習を受けなければいけません。

講習の受講には講習時間　３時間、講習手数料　５,７００円がかかります。

では一定の危険な違反行為とはどのような行為なのでしょう？以下の行為が危険行為として取り締まられる模様です。

特に携帯などを使いながらのながら運転には非常に厳しい取り締まりが、啓蒙の意味も含めて行われるようです。学生にはかなり厳しい取り締まりとなりますが、今までかなり無法地帯であった自転車社会も道路を使用する立場で安全に留意し歩行者を優先し事故を防ぐ為の法律改正です。特に中学生～大学生のお子様がいらっしゃる場合は十分教育する必要があると思われます。

横断歩道を横断中の女性（38歳）と衝突し、脳挫傷などで3日後に死亡させた男性に対し、賠償額6779万円と高額な判決が出ることも最近では少なくなく、自転車にも任意保険が必須の時代もすぐそこまで来ています。

■5月の木材価格・需給動向

国産材(北関東)
栃木の丸太生産は引続き順調で、入荷量もスギ中心に平年を上回る。製品の値下がりから製材工場が丸太手当を控えており、原木の引合いは極端に悪化。スギは中目材の引合いが特に弱く、ヒノキは入荷量が減少しているにも関わらず、柱材、土台材の引合い戻らず。相場の下落が続きスギは柱材が弱保合、中目材は4m材より3.65m材が安い逆転現象起きる。ヒノキは柱材、土台取りが続落し、3年前のヒノキ暴落の価格を更に下回る過去50年で最安値となる。群馬の製材工場の操業状況は、通常で連休前から若干の荷動き感あるが先行き需要が出ないと操業を調整する必要。連休前から見積りが増え、多少の注文材も受注。製品在庫は相変わらず多く、特にヌキなど羽柄と柱等の角材に荷余り感。原木の出材は少なくなりつつあるが、需給バランスから見ると集荷は容易。原木在庫は十分な手当が進む中、4m材が少なく、3m材が多少の荷余り感。製品価格は依然投売感があり低位安定状態。

米材
輸出向け丸太は、日本・中国ともに引合い低調。米国内原木価格も下落傾向で底打ちする地域も散見。産地港頭在庫はサプライヤーの生産調整の効果、中小の手山持ちの伐採意欲減退で需給バランスが取れ健全化。ウエアハウザー社の5月積み対日米マツ価格は、4月積比＄30ダウンの＄790（推定）で決着。米材丸太の入荷は、3月に250千㎥に回復したが低調。3月の出荷は280千㎥強と盛り返す。在庫は出荷超により減少し、1か月分を割る状況。国内の大手港湾製材工場は、製品販売が低調で依然厳しい。プレカット工場の稼働率、4月に回復したが力強さに欠ける展開。米加針葉樹製材品協定に基づくカナダから米国への輸出税は4月に続き5月も実行。米製材品のTLT(東京木材埠頭)4月の入荷量は35.2千㎥(前月比9.0％増)で続伸、出荷量は28.8千㎥(同6.4％減)に回復。在庫量は55.0千㎥(同13％増)。ランダムレングス紙15種平均価格は、3月末で＄336/㎥まで回復。大手サプライヤーのQTR2積は、中国木材の値下げ浸透でDF小角、タルキが＄410-405/㎥のオファー。SPF2×4Jグレードは＄475-465/㎥レベルと弱含み。4月も分譲住宅向けの受注減で在庫が減らず、今月も当用買い多く荷動きは鈍い。先行き5月も受注が読めず厳しいとの声多いが、緩やかだが受注は回復基調。国内在庫は高水準では無いが、円安によるコストアップを売値へ転嫁するに各社苦戦。

合板
原料丸太のうち国産材価格は、カラマツの品薄状態が解消されスギとともに横這い。米材、ロシア材は現地需要少なく弱含みで推移。南洋材は相変わらず丸太の集材難や賃金上昇から高値で張りついたままの状態。3月の国内総生産量23.5万㎥のうち針葉樹合板は22.1万㎥、出荷量は21.5万㎥で生産量が出荷量を上回る。在庫量は25.0万㎥とさらに増え、1ヵ月連続で20万㎥超となり高水準の状態続く。国産針葉樹合板の荷動きは相変わらず低調で、相場は全体に弱保合。大手メーカーの4月からの値戻し発表は不発に終わったが、それでも12mmの最安値は消え、4月はほぼ横這いで推移。また、厚物は平均50円/枚以上ダウンし、需給バランスや在庫量を考えても12mmと併せて、非常に不透明な展開。輸入合板も荷動きは低調だが、価格は横這いで推移。荷動きの悪さから一部で安値販売もあるが相場に影響するほどではない。先行き針葉樹合板は大手メーカーの5月値戻し唱えもあったが、マーケットは同調しないと予測。輸入合板はコスト割れが続く中で、港湾在庫が満杯状態だが、4月の入港次第では強めに転じる可能性。荷余り品目は針葉樹合板全般と輸入合板12mm。品薄品目はラワン構造用9mmと厚物。

構造用集成材
原料ラミナの入港は順調。QTR1契約分が入港し適用為替レートは円高基調。QTR2契約は€135価で、夏入港は円貨では上昇する見込み。1-3月に比べ4月のプレカット稼働は良く、国産集成材の受注も上向きだが、価格先行きが不透明で必要当用買いが増加。RWの梁桁は底値感が出てきたが、WW柱は過剰感があり荷動きは悪い。販売先行きはプレカットの稼働が改善され良くなると予想。在庫は適正で、一部に品薄感あり。価格はジリ安基調だが、底値が見えてきたとの声も聞かれる。輸入集成材は、56,000円/㎥。4月にシュバイ社のRW梁桁が東北に入港、6月積は54,000円/㎥になる模様。今後メーカーの増設により入荷が増える見込み。

市売問屋
国産材の構造材は、スギ、ヒノキとも依然として動き悪い。リフォーム増改築用の少量需要が主体で纏まった荷動き少ない。造作材はリフォーム需要がまずまず。スギ、ヒノキとも建具用柾平割の動き弱い。外材の構造材も動き悪い。造作材は米ヒバ、スプルース、ピーラー良材の建築用材は徐々にだが上向く。販売動向は、相変わらず買方の仕事量少なく、来場しても買気なく当用買い主体の状態。新設住宅着工の減少を反映し、需要の減少傾向が顕著。原木の値下がりを受け製品相場も下げに転じてきた。

小売
国産材の構造材はスギ柱・間柱、ヒノキ土台・柱とも弱保合。外材はロシアアカマツ良材が品薄、タルキは保合、米ツガKD角、平割保合、SPF保合、WW間柱保合。造作材はスプルース良材、ナラ、タモ保合。集成材はWW、RW梁､柱とも弱保合。合板は針葉樹、ラワンともに保合。床板･フロア保合。プレカットは、5月以降幾分明るさは出てきたが、町場工務店の受注状況は低調。

■６月のフラット35、21～35年の最低金利が再び上昇し年１.54％に

住宅金融支援機構は長期固定型の民間提携住宅ローン「フラット35」における6月の金利水準を公表しました。それによると、融資期間21年～35年の最低融資金利が年1.54％となり、再び上昇に転じました。上昇幅は0.08％。また、20年以下の最低融資金利も年1.31％と２ヵ月ぶりに上昇しました。金利水準を決める指標となる5月の長期金利がやや上昇傾向となったことが主な要因となっている模様です。

平成27年5月度の熊本主要銀行の金利

■４月の住宅着工戸数が２ヵ月連続で増加

国土交通省は29日、4月の新設住宅着工戸数を公表しました。
それによると、前年同月比0.4%増の7万5617戸と2か月連続で増加しています。消費増税の反動減の影響が薄らぎ、4月としては2008年9月のリーマンショック後で2番目に多い戸数。マンションが2桁増、分譲住宅が7.2%増の2万1120戸でした。

一方、持ち家は15ヵ月連続で減少し2.1%減の2万3294戸。持ち家の低迷は、株価上昇など明るい材料があるものの、国土交通省は「省エネ住宅ポイントなどの経済対策の効果が出てきているうえ、消費税率引き上げ前の駆け込み需要の反動減も薄れてきており持ち直しの傾向にあるが、増加の水準は高くないことから今後の推移を注視してきたい」とコメントしています。

■リフォームの潜在需要が大きいのは50才代

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会は２４日、「インターネットによる住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する第９回調査」結果を発表しました。

30才以上の持ち家居住者の全体の56.0％が“リフォームをしたい”と回答しています。
年代別にみると、50才代では“リフォームしたい”が66.5％、“10年以内にリフォームしたいが19.7％となるなど他の年代に比べ50代がもっともリフォーム意向が強くなっています（図1）。

リフォームに際して、利用してみたい制度としては、“税金の控除・減税”、“助成制度（地域住宅交付金による補助制度）”などが上位となっているが、年代別にみると、“高齢者向け返済特例の融資制度”で60才以上で比率が高くなっている以外は、若い年代の方が制度の利用意向が強いことがわかります（図2）
インターネットによる住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する調査報告書(PDF)
http://www.j-reform.com/publish/pdf/internet-H26-houkoku.pdf

リフォーム予算は平均で戸建住宅295万円、マンション237万円

リフォーム予算は、平均で戸建て約300万円、マンション約240万円。10年以内にリフォームをしたいと回答された住宅の築後年数は、“築後30年以上”など比較的年数の経過したものが多いが、マンションでは20年未満が48.9％となるなど、マンションの方が比較的新しい住宅を多く含んでいます（平均築後年数戸建て23.3年、マンション21.3年）（図3）

リフォームの予算は、50万円未満から1000万円以上まで非常にバラツキが大きいが、件数で見ると“100万円～300万円未満”の層が最も多く、平均値でみると戸建て295万円、マンション237万円となっています（第7回調査、第8回調査の結果と比較的似た水準）（図4）

築後年数別にみると、戸建てでは年数の経過につれて大規模なリフォームが増加してくる傾向がみられるが、マンションでは300万円以上のリフォームの比率は“築後10年未満”が最も高くなるなどやや傾向が異なっています（図5）

リフォームに対する不安は、依然として“費用”への関心が最も高い

リフォームに際しての不安は、“見積もりの相場や適正価格がわからない”という回答が最も多く、依然として費用への関心が高くなっていて、次いで、“施工が適正に行われるか”、“いろんな業者特徴を比較しにくい”といった業者に関連する不安、“業者選びが面倒そう”、“業者選びの手続きがよくわからない”など全体的な情報不足感が否めません。

不足しているリフォーム情報としては、上位は、“費用”と“業者選択”に関するものですが、前回の結果に比べ“自分のイメージに近い具体的なリフォーム事例の情報”、“リフォームの工期・手順とチェックポイントに関する情報”などの比率が上昇しており、“費用”や“業者”などの情報に加え、希望する工事内容についてより具体的な情報を求める傾向もみられます。

業者情報の入手先はインターネットの比率が増加

業者情報の入手先としては“いつも工事を依頼している業者”の比率が下がり、“インターネット”の比率がアップしています。また、業者選びの重視点としては、“担当者の対応・人柄”、“要望に対する理解力”など比率がやや上昇しており幅広く情報を集め、より希望に添ったリフォームを行いたいという姿勢が強くなっているようです。